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헐, 나라 팔아먹은 조상을 본받아 국가의 땅을 매개로 사기치다니. 그 조상의 그 후손답다.

기사 원문[친일파 후손 2억대 부동산 사기] 보러 가기

잘 아는 후배가 본인에게 청약예금/청약부금/청약저축 등에 대해 질문했지만, (훗) 알만한 사람에게 질문했어야지. 그래서...쯧쯧...한 마디 날려준 후 뒤로 돌아 혼자서 머리 긁으며 머쓱해한 적이 며칠 전이다. 그러던 차에 발견한 청약 자격을 꼼꼼히 따지라는 내용의 기사!!!

사실 정부가 너무 많은 부동산 관련 대책을 쏟아 놓다 보니, 부동산 관련해서는 많은 사람들이 헷갈려 하고 본인 또한 헷갈려 하고 있다. 그러나 알 것은 알아야 하겠기에 개인적으로 싫어 하는 '좃선일보'의 기사지만, 내용이 괜찮아 몇 글자 요약해 본다.

①모든 분양 승인 대상 아파트의 청약 접수가 의무적으로 은행에 위탁되고 ②부적격 판정 시에는 청약 1순위 자격이 박탈되며 ③임대주택에 당첨 시, 청약자와 세대원 전원은 최초 입주자 모집공고일부터 분양으로 전환되는 시점까지 무주택 자격을 유지해야만 한다. 더불어 ④부적격 당첨 통보를 받더라도 14일간의 소명 기회를 잘 활용하는 지혜가 필요하다고 한다.

이밖에 '주택으로 간주되지 않을 사례'와 '부적격 체크 리스트'를 기사 말미에 싣고 있는데, 이중 '부적격 체크 리스트'는 유용할 것 같이 여기로 옮긴다. 아무쪼록 청약과 관련해서 모르거나 헷갈림으로 인해 불이익을 당하는 일이 없었으면 하는 바램이다.

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※ 혹시 내가 부적격자? 체크 리스트

● 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는 사람의 세대에 속한 사람.

● 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 사람.

● 2002년9월5일 이후 청약예·부금 가입자 중 세대주가 아닌 사람.

● 분양 주택의 입주자로 선정된 사람(단 미분양주택을 공급받은 경우는 제외).

● 예비 입주자로 선정돼 사업주체와 공급계약을 체결한 사람.

● 공무원·군인·회사 근로자에게 공급하기 위해 건설된 주택을 공급받은 사람.

● 재건축·재개발조합의 조합원.

● 특별공급대상자.

● 이주대책용 주택을 공급받은 사람.

● 일정기간 경과 후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 분양받은 사람.

● 주택 전매행위 위반으로 사업주체가 구입·취득한 주택의 공급 계약을 체결한 사람.

30대 중반의 나이에도 불구하고 금년 초반까지는 월세에 대한 부동산 중개수수료를 제대로 계산하지 못해서 월세에 대한 부동산 중개 수수료를 계산할 때, 기사에서 언급한 것처럼 전세로 환산하여 계산하는 오류를 범했었다.

과거 기사를 보다가 우연히 발견하게 되면서 예전의 내 실수가 무한반복되며 머리 속에서 부유하고 있어, 잊어먹지 말자는 차원에서 기사를 퍼왔다.

※ 2007년 4월 13일 추가 내용
아래 기사 내용은 현재 맞지 않는 내용이다. 그래서 지금 현재의 중개수수료 체계를 명시한 서울시 홈페이지의 관련 링크를 추가했다.

부동산 중개수수료 계산


[부동산특집] 부동산 중개 수수료 제대로 알고 냅시다

월세, 전세로 환산해 계산은 잘못
月 1,00만원일땐 1,200만으로 산출
분양권거래는 실제 대금으로 계산을

부동산을 거래할 때 중개 수수료 문제로 기분을 상하는 경우가 종종 발생한다. 일반인들이 법정 수수료율을 잘 모르는 데다, 중개업자들이 종종 추가 부담을 요구하는 경우가 많기 때문이다. 이 같은 분쟁을 막으려면 거래 당사자들이 중개 수수료 계산법을 정확하게 알아두는 것이 최선이다.

월세 임대차 계약시

월세 임대차 계약을 했을 경우 일반 매매와 마찬가지로 거래금액에 지정된 요율을 곱해서 계산하면 된다. 여기서 월세 임대차 계약에 따른 거래금액은 월 임대료에 임대차 개월 수를 곱한 다음 임대차 보증금을 합산해 나온 금액을 말한다. 만약 임대차 보증금 1억원에 월 임대료 100만원으로 12개월간 임대하기로 계약했다면 거래금액은 총 1억1,200만원(임대차보증금 1억원+(월임대료 100만원×12개월}])이 된다.

일부 중개업소는 월세 계약 하의 보증금과 월 임대료를 전액 전세보증금으로 환산해 산출된 금액을 거래금액으로 보고 중개 수수료를 받고 있는데 이것 역시 잘못된 거래 관행이다. 일례로 월 임대료 100만원으로 12개월간 임대하기로 계약했다면 이를 시중금리보다 약간 높은 수준(5%)으로 계산, 전세보증금(2억원)을 산출해 보수를 받는 것이다.

분양권 거래 시

아파트 분양권을 거래할 때도 탈법적인 방법으로 중개료를 받는 경우가 많다. 분양권 거래시 거래 금액은 실제 수수된 금액 그 자체라고 판단하면 무방하다.

예를 들어 최초 분양가격 5억원인 주상복합건물 분양권에 대해 계약 당시 분양대금으로 3억원이 납입된 상태에서 1억원의 프리미엄을 주고 분양권을 매매했다면 중개 수수료 산정을 위한 거래금액은 4억원(납입금액 3억원+프리미엄 1억원)이다. 일부 중개업소들은 최초 분양가격 5억원 또는 최초 분양가격 5억원에 프리미엄 1억원까지 포함한 6억원을 거래금액으로 간주해 고액의 중개수수료를 받는 경우가 있는데 주의해야 한다.

한편 법정 수수료보다 많은 금액을 중개 수수료로 지급하기로 약속한 경우, 약속의 유호 여부에 대해 논란이 있지만 일단 초과분은 무효라는게 대법원 판례다. 대법원은 최근 법정 중개 수수료를 초과해 지급하기로 약정한 중개 보수 약속의 경우 초과 범위는 민사적으로도 무효이므로 아직 지급하지 않았다면 지급할 의무가 없고, 이미 지급했다면 초과한 범위에서 반환 받을 수 있다고 판결했다. 따라서 과다하게 지급한 중개 수수료에 대해서는 반환을 청구할 수 있다.

송영웅 기자 herosong@hk.co.kr

흠...공시가격이 3억원 이라하고 하니, 혹시 관련있는 사람은 참고해야 하지 않을까...

 

강남집부자 종부세 못 벗어난다

채원배 기자

종합부동산세 과세대상에서 제외되는 장기임대주택의 공시가격이 3억원이하로 정해짐에 따라 강남 집부자들이 종부세에서 벗어나기 어렵게 됐다.

전용면적 25.7평이하라 하더라도 공시가격이 3억원이 넘을 경우 장기임대주택에 해당되지 않기 때문이다.

재경부가 28일 세제발전심의위원회에 보고한 종합부동산법 시행령에 따르면 종부세에서 제외되는 장기임대주택의 기준은 매입임대(집을 사서 임대)의 경우 임대호수와 기간은 5채, 10년이며 주택규모는 전용면적 25.7평이하, 주택공시가격은 3억원 이하다.

또 임대하는 집 채수의 기준은 전국이 아니라 동일시(광역시)와 도단위 내로 판정된다.

장기임대주택의 공시가격이 이처럼 3억원 이하로 확정됨에 따라 강남에 집을 많이 갖고 있는 사람들은 임대 사업자로 전환하는 것이 사실상 어려워질 것으로 보인다. 강남아파트의 경우 전용면적이 25.7평 이하라 하더라도 공시가격이 대부분 3억원이 넘어 임대주택 기준에서 제외되기 때문이다.

그동안 강남 집부자들이 종부세를 피하는 방법으로 임대사업자로의 전환이 거론됐었다. 강남아파트를 3채이상 갖고 있을 경우 서울지역에서 싼 아파트 2채를 더 사서 장기임대하면 종부세 과세대상에서 제외될 수 있다는 것이었다.

하지만 정부는 이번 시행령에서 강남 집부자들이 이같은 방법으로 종부세에서 벗어나는 것을 원천적으로 차단했다. 예를 들어 강남 은마아파트 34평과 31평은 전용면적 25.7평이하이지만 국세청 공시가격이 각각 5억4000만원내외, 4억7000만원내외(국민은행 아파트 시세기준 34평-8억1500만원, 31평-7억1500만원)이기 때문에 장기임대주택 대상에서 제외된다. 즉 은마아파트 5채를 임대해도 종부세 대상에서 벗어나지 못한다는 것이다.

결국 이번 시행령은 "강남 집부자들을 종합부동산 과세대상에 벗어나지 못하도록 하겠다"는 정부의 의지가 반영된 것으로 해석된다.

종합부동산세 과세대상은 주택의 경우 공시가격 9억원(과표 4억5000만원), 나대지는 공시지가 6억원(과표 3억원), 사업용토지는 공시지가 40억원(과표 20억원)이다. 재경부는 종부세 과세대상이 6만명 수준인 것으로 추산했다.

한편 재경부는 집을 지어서 임대하는 건설임대의 경우 더 많은 인센티브를 부여키로 했다. 건설임대는 2채, 5년에 45평이하, 공시가격 6억원 이하일 경우 종부세 대상에서 제외된다. 매입임대보다 종부세에서 제외되는 기준을 확대 적용해 준 것이다.

< 저작권자 ⓒ머니투데이(경제신문) >

[재테크뉴스] 과거 기사 리스트 보기

사실 어느 정도 경험이 있는 사람들이야 이와는 상관이 없겠지만, 혹시라도 모르는 사람들을 위해서, 그리고 나 스스로 정확히 모를까봐 전세 계약 및 이와 관련된 등기 계약에 대해 알려준 기사를 링크!!!

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흠...결혼하면 아내의 부동산 의견에 토를 달면 안된다는 교훈을 주는 기사다.


40대, 부자로 은퇴하기

"남편들은 다 헛 똑똑이야. 부부가 같이 집사러오면 꼭 남편이 초를 치거든.. 남편들은 계산기 뚜드리면서 똑똑한 척은 혼자 다하는데 나중에 벽에 머릴 박고 후회하게되지."

20년 이상 산전수전 공중전(?) 다 겪은 베테랑 복덕방 아저씨의 생생한 증언이다. 가만히 보면 부동산의 경우 아내 말 무시하다가 후회 막급한 남편이 한둘이 아니다.

필자의 대학동창도 그랬다. 몇 해 전에 강북 은평구에 살고 있는 동창에게서 문의 전화가 왔다. 아내가 강남으로 이사 가자고 조르는데 지금 이사 가도 좋을지 필자에게 조언을 구했다.

"지금 이사 가면 늦지 않을까? 너무 많이 올랐는데 상투에 잡는 게 아닐까?"

"늦다고 생각할 때가 제일 빠를 때이다. 지금이라도 아내말대로 이사를 하는 게 좋을 것 같아"라도 답변해주었다. 그러나 그 후로도 동창 녀석은 이사를 망설이다 가지 않았고 이제는 너무나 벌어진 집값 차이 때문에 이사할 엄두를 내지 못하게 되었다. 동창은 뒤늦게 땅을 치고 후회하고 있다.

필자가 아는 또 다른 남편도 그랬다. 그분은 직장에서 가장 똑똑이만 할 수 있다는 종합기획부장이다. 그분은 어느 날 집값이 너무 올랐다고 거품론을 말하곤 아내의 반대를 무릅쓰고 개포동 집을 팔고 강북으로 이사 갔다.그 후로도 강남 집값은 줄 창 올랐다. 이에 열 받은 아내가 "당신 진짜 종합기획부장 맞나? 그놈의 회사 잘되겠다."라고 면박을 주었다고 한다.

졸지에 헛 똑똑이가 된 종합기획부장은 이제나 저제나 집값 내려가길 목을 빼고 기다리고 있다고 한다.

그런데 이런 집을 멀리서 찾을 필요도 없다.

바로 필자 자신도 그러한 경험이 있기 때문이다. 한번은 아내의 반대를 무릅쓰고 집을 샀다. 육감이 좋지 않다고 울기까지 했다. 필자는 달나라 가는 세상에 '무슨 귀신 씨 나락 까먹는 소리'냐며 무시했다. 세상 모든 헛 똑똑이(?) 남편들처럼 나도 그렇게 아내를 무시 때렸다. 근데 아내의 육감이 맞았고 필자는 그집을 손해보고 팔았다.

논리적이진 않지만 여자들의 감각이란 건 무시할게 아니한 걸 그때 알게 되었다. 아내의 부동산 감각은 남편을 능가한다.

왜 아내는 부동산에 강할까? 필자는 한참 뒤에 진화심리학을 읽고 답을 발견했다.

진화심리학에 따르면 원시시대 여성은 주거지를 담당했다. 어디에 자리를 잡아야 먹 거리를 채집하고(쇼핑), 아기를 키우기에 적당한지(교육), 동료들과 협동에 유리한지(교통)를 판단해왔다. 그리고 아기를 키우는 데는 집은 필수적이었기에 집 소유에 대한 집념이 남성보다 강하다. 수백 만 년 동안 주거지선택에 관한 능력을 개발해온 여성이 부동산에 대해서 일가견을 갖는 건 당연하다. 여성의 유전자에는 수 백 만년동안 주거지를 선택하면서 쌓아온 경험과 능력이 새겨져있다!

여성은 결혼 후 집에서 살림을 살면서 집의 구체적 구조나 기능 그리고 환경을 경험하면서 집에 대한 생각이 상당히 구체적이고 실질적으로 변한다. 반면에 남자들은 그냥 퇴근 후 자신의 몸을 쉴 수 있는 공간이란 추상적 개념에 머무르는 경우가 많다.

그런데도 이 세상 보통 남편들은 자신이 아내보다 가방 끈(?)도 더 길고 똑똑하다고 착각하기에 타고난(?) 부동산 전문가인 아내의 의견을 무시한다. 그리곤 나중에 후회하게 되는 것이다.

한편 남편들의 부동산투자 접근법은 어떠한가? 진화론심리학에 따르면 원시시대 남성들은 주로 전투와 사냥이 주요 임무였다. 원래 전투와 사냥이란 역동적인 싸움이다. 남성은 본래 싸움꾼으로 진화해왔다. 싸움에서 가장 중요한 요소는 타이밍(시간)이다. 언제 공격하고 언제 후퇴하고 적이 언제 쳐들어올지 간파하고 제압하고 이런 것은 모두 타이밍이다.

남성은 때를 맞추어서 공격해야 사냥과 전투에서 성공할 수 있고 적의 공격에 제때 대응해야 살아남을 수 있었다. 그러다 보니 남성은 투자에도 타이밍전략을 구사한다.

부동산에 있어 타이밍 전략이 뭔가?

내가 언제 사고팔아야 내가 이득을 챙기는 대신에 상대(적)에게 손실을 입 힐 수 있는지에 초점을 맞춘 전략이다.

남편과 아내의 상이한 부동산 투자 접근법 차이는 다음과 같은 대화에 나타난다.

남편: "세계경제가 어쩌구 저쩌구.. 우리나라 경제 상황이 저쩌구.. 그리고 정부의 정책 과 북핵문제를 고려한다면 내년도 경제가 나쁘고...그리고 금리도 오를 것 같고 ....지금 상황은 종합적으로 논리적으로 따져보면 지금이 집을 팔아야(후퇴)할 시점이다."

아내: "ABC동네가 학군이 좋아...주변에 학원도 괜찮고 학교가 멀지 않아..쇼핑하기도 좋고.. 전철도 예전 보다 가까우니.. 그리고 화장실이 2개라서 편리하고..계단식이니 좋고..주변에 나무가 많고 숲이 있어서 조용하고...그래서 이곳을 사고 싶어.. 가격이 떨어지면 기분이야 나쁘지만 어차피 집 한 채인데...그 냥 살면 되지 .. "

남편은 언제(When)에 초점을 맞춘다. 반면에 아내는 어디(Where)에 초점을 맞춘다.

남편과 아내의 투자방식 중 어느 것이 더 효과적인가?

외국에는 부동산투자와 관련해서 이런 격언이 있다.

"첫째도 Location(위치),둘째도 Location(위치),셋째도 Location(위치)"

부동산 투자에서 성공하려면 언제 사고 언제 팔지를 맞추려고 애쓰지 마라! 그건 아무도 모른다. 소위 부동산 전문가들이라는 사람들이 얼마나 틀리는지 옛날 신문을 보면 단박에 알 수 있다. 내가 아는 한 향후 부동산시세 전망을 연속적으로 일관되게 맞춘 사람은 단 한명도 없다.(평생에 걸쳐서 달랑 3번만 맞추어도 재벌이 될 수 있다.)

부동산 시세는 단기적으로 볼 때 경기부침에 따라서 오르고 내리지만 좀더 장기적인 관점에서 본다면 단기적인 부동산의 부침은 중요하지 않고 오히려 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는 게 더욱 중요하다. 따라서 불가능한 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 부동산투자 전략이다. 언제(When)가 아니라 어디(Where)에다 초점을 맞추는 아내의 부동산 투자 접근법이 효과적이고 실용적이다.

그러니 세상 남편들이여!

이제라도 아내는 타고난(?) 부동산 고수임을 인정하자!

아내의 의견을 흘려듣지 말아야 한다.

당신의 선택이 아내의 의견과 반대일때는 최소한 두번더 생각해봐야 한다.

당신이 아내보다 가방 끈이 더 길고 아이들의 질문에 더 잘 답변한다고 해서

아내보다 부동산을 잘 아는게 결코 아니다. 착각을 버려야 한다.

왜냐하면 아내는 800만년 동안 실전 투자해온 (?) 부동산 고수이기 때문이다.< 저작권자 ⓒ머니투데이(경제신문) >

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